深圳房价一路高歌，且备受多方资本追逐，尽管不少人提出了“泡沫论”，新地王纪录仍在频频刷新。那么，还能不能投资深圳房产？投资空间有多大？知名财经评论家叶檀近日在深港地铁商业高峰论坛上指出，深圳是中国未来安全边际比较高的一个城市，但建议房产投资保持在家庭资产配置的三分之一至一半的比例。
是什么造成了高房价？叶檀认为，根本原因是货币现象，单纯用城市空间或人口解释不通，“经济差、货币多”才是主因。“1990年，中国的M2是1.39万亿，到2015年大概是150万亿，25年整整增长了100倍。所以不要沾沾自喜，以为自己投资能力强，投资什么，什么赚钱，如果这25年你的财富没有增长100倍，就是跑输了货币。”
叶檀认为，接下来如果经济依然不好，货币还会继续增发。她预判，未来5年至10年，实际利率会维持在零利率甚至负利率的水平。“人民币以后会变成日元，现在最值钱的就是一线城市核心地段的土地，因此，不难想象北京、上海、深圳房价会翻番。”
如果说房价高涨是一种货币现象，按理应该提高房贷利率。可在深圳，今年土地成本一路飙升，房价一直稳步小幅上涨，房贷利率却保持宽松状态，为何不收紧房贷利率？“理论上来说，要把房价打压下来，应该提高房贷利率。但是现在没有这么做，只能说明两点：第一是没有人想真正打压房价，第二是即便打压后，也可以通过很多资本计划把资金流到房地产领域。”叶檀指出，房价的调控整体来说取决于两点，一是货币发行量，二是房贷利率，如果不提高房贷利率，房地产未来很可能会崩盘。
然而，中国经济却离不开房地产。“土地是中国最重要的硬通货，房地产是经济的润滑剂，是金融体系最靠谱的抵押品。”叶檀认为，目前中国经济仍在转型阶段，只有经济转型成功了，才有底气出台房产税，有底气真正打击房地产泡沫。
作为投资者，接下来该怎么办？叶檀指出，中国最敏感的资金在做两件事情：第一是在国内抢资产，包括品牌资产、一二线城市土地资产、保险资产；第二是在国际配置资产，在全世界买资产。“从整体来说，深圳房价还会保持稳步向上提升的趋势，起码从今明两年来看，如果是刚性需求的话，我建议买。”
对于房产资产如何配置，叶檀认为，一是重新配置房产资源，比如说在村里买房的人，应该把村里的房子卖了，到大城市来买房，越大的城市安全边际越高；二是房地产在整个家庭资产配置中的比例要保持在三分之一到一半左右，不能太多，也不能没有。“深圳算是中国未来安全边际比较高的一个城市，未来仍然如此，我认为放眼整个珠三角，目前还没有一个城市可以跟深圳相比。”
摘自：南方日报讯 （记者/卓泳）